З 1 липня ринок землі в Україні офіційно відкрився. І всім, хто орендує земельні ділянки, необхідно детально розібратися у своїх правах та обов’язках, аби розуміти, як діяти для процедури викупу.
Содержание
Ієрархія черги
Для того, щоб все сталося де-юре, необхідно керуватися двома законами:
- “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення”.
- “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин”.
Саме там зазначено, що протягом перших трьох років купувати землю можуть лише фізичні особи. Але і в їхньому колі діє певна послідовність:
- користувачі надр – ті, хто вже отримав ліцензію на видобуток корисних копалин, які кваліфікуються як суспільно значущі;
- орендарі сільськогосподарських угідь.
У свою чергу, багато юристів говорять про те, що орендар міг і раніше купити землю, проте процедура такої операції не була врегульована. Через це багато хто сумнівався у перспективності такого розвитку подій і до останнього відкладав угоду. Новий Закон врахував усі неточності та захищає права тих, хто вже готовий до угоди – чи це купівля чорнозему чи пісковика. А ось компаніям така нагода випаде не раніше 2024 року. А першочергове право вони матимуть лише у разі попередньої оренди – за аналогією з процедурою для фізичних осіб.
Але є й невелика хитрість. Вже зараз компанії можуть “договоритися” з людьми, які купили б орендовані угіддя і до 2024 року, наприклад, здавали б юридичній особі.
Такі особливі українські надра
Якщо порівнювати законодавство щодо ринків землі в Україні з іноземною практикою, то можна провести кілька паралелей. Там також є черговість на викуп серед усіх претендентів. Це можуть бути:
- співвласники, орендарі (Болгарія, Грузія);
- співвласники, орендарі та сусіди (Македонія, Сербія);
- фермери (Франція);
- державні агенції (Португалія, Іспанія, Литва);
- уряд (Румунія, Данія).
При цьому, в жодній іншій країні не йдеться про надрокористувачів. А в Україні така процедура можлива. Достатньо отримати ліцензію на видобуток корисних копалин, а потім викупити ділянку, зробивши помітку, що все витягнуте із землі стане “суспільним”. Існує окремий реєстр у Держгеокадастрі, куди вносяться всі території з багатим підземеллям. І укладання угоди можливе лише в тому випадку, якщо на ділянку було подано відповідну документацію.
Під стукіт аукціонного молотка
Ще одна законодавча особливість – землі державної та комунальної власності мають продаватися на аукціонах. А як бути із приватними ділянками?
Тут не обійтися без коментаря юриста, який підтвердить, що аукціон, як такий, може проводитися, але не є обов’язковим. Однак якщо ділянка орендована, то до нотаріуса у першому порядку подаються прохання від орендарів, які мають свої переваги.
Приклад: якщо ділянка виставляється на торги, то за рівної вартості пріоритет до укладання угоди буде в орендаря.
Якщо говорити про електронні аукціони, що проводяться в Prozorro, то вони є обов’язковими для операцій з комунальною та державною власністю. Етапи процедури будуть наступними:
- реєстрація;
- вибір ділянки;
- внесення внеску;
- безпосередня участь в аукціоні.
Аукціон може працювати і для оренди, але така послуга має найменшу популярність, оскільки власники і так добре знають, кому і як здавати свою землю.
Купівля ділянки: які помилки не можна допустити жодній із сторін
Вирішуючи укласти угоду купівлі-продажу, необхідно уважно поставитися до всіх етапів процесу, оскільки вони досить непрості, як могли б здатися на перший погляд. Необхідно правильно повідомляти орендареві про те, що власник планує продавати територію. І далі вже піде низка планомірних дій, про які ми розповімо далі.
- Реєстрація намірів щодо продажу. Намір реєструється не пізніше ніж за два місяці до запланованої дати вчинення правочину та вноситься до спеціального реєстру. Отже, територія має не лише папери, що підтверджують реєстрацію, а й кадастровий номер.
- Реєстрація вартості. Якщо з якоїсь причини ціна змінюється, такі зміни проходять через нотаріуса.
- Повідомлення орендаря. Знову ж таки, не пізніше, ніж за два місяці.
- Документування відповіді орендаря щодо його бажання чи небажання скористатися своїм правом першочергового викупу. На це є 30 днів, за які потрібна письмова відповідь і у разі позитивного рішення – узгодження ціни та строків угоди. В іншому випадку власник виставляє ділянку на “вільний” ринок.
- Нотаріальне оформлення правочину.
Новому власнику обов’язково слід перевірити укладену угоду, право власності, ділянку у кадастрі, адже якщо її не буде, то угоду можна вважати недійсною.
(Пока оценок нет)
Loading...