З першими звістками про те, що у 2021 році запрацює ринок землі, найбільшу актуальність набуло питання – скільки ж коштуватиме гектар? Адже про таку угоду давно мріють інвестори, підприємці та самі аграрії, які хочуть розширювати території. Пропонуємо докладніше розібратися в цій темі, оскільки середня ціна, яку озвучують аналітики, на практиці може значно відрізнятися.
Содержание
Де брати достовірну інформацію
Перше, із чим стикаються потенційні покупці – відсутність даних про земельну ділянку. Де-факто це земельний наділ і його можна побачити на власні очі. Де-юре – незареєстровані території, яких “по папірцям” і немає. Тут важливо розуміти, що перед тим, як виставляти землю на продаж, вона має бути внесена до Єдиного реєстру і, як наслідок, мати кадастровий номер. Якщо такий є, то до угоди претензій немає. А от якщо навпаки, то купівля-продаж буде недійсним.
За статистикою, лише 55% територій підходять під такий критерій. При цьому дані відрізняються залежно від областей. Наприклад, у Донецьку, Львові, Хмельницькому практично 70% земель мають реєстрацію, а отже, і потенційну ціну. Тоді як на Закарпатті чи в Луганську важко набирається 30% кадастрових номерів. І за всього бажання стати власником територій, це зробити не вийде без виконання процедури обліку.
Але кожен із регіонів потрапляє у загальну статистику, виводиться середнє значення і здається, що ситуація досить прийнятна, більше половини, буде з чого вибрати. А насправді виявляється зовсім інша картина, додаючи складності до нової процедури.
Друга проблема, яка не дає встановити точні ціни – складнощі з обробкою інформації. Припустимо, що масив даних вже сформовано. У кожній області вдалося досягти майже 100% результату. Але це була робота персоналу, у якій людський чинник впливатиме визначальну роль. Розкид у цінах, відмінності у процедурах, збої у термінах, технічні неполадки – все це стоп-фактори.
Як впливають на ціноутворення великі та малі земельні ділянки
Що ми маємо на сьогоднішній день:
- понад 22 тисячі успішних угод купівлі-продажу;
- понад 50 тисяч проданих гектарів землі.
Здавалося б, що може бути складним у підрахунку середньої ціни? Ввів дані у формулу, три секунди та результат готовий. Але не все так просто, як могло б здатися на перший погляд.
Розмір земельної ділянки став чи не ключовою особливістю ціноутворення. Наведемо конкретний приклад. Якщо скористатися формулою середнього значення та розрахувати ціну за гектар землі з усіх транзакцій, то вийде сума близько 200 000 гривень за одну одиницю площі. А якщо розглядати в розрізі розмірів самих ділянок, то можна побачити, що чим більшими будуть угіддя, тим дешевшими вони обходяться новим власникам. І там уже гектар коштує близько 45 тисяч гривень.
Як таке може статися? Маленькі ділянки у перерахунку на гектари показують аномально високі суми. Чи можна їх не брати до уваги? Ні, вони є важливими для аналітики. Чи можна ними знехтувати? Ні, тоді втрачається сенс всього розрахунку. До того ж немає чіткого розуміння того, що можна вважати “малою ділянкою”. І навіть якщо не брати у статистику території менше ніж 1 га, то й тут цифри не зійдуться. Адже для кожної області це буде різний відсоток транзакцій.
Згідно з останніми даними, у Кіровограді чи Миколаєві невеликі паї становлять близько 7% усіх угод. У Львові йдеться вже про 70%, а в Івано-Франківську взагалі про 95%. І якщо мінімальні значення прибрати з формули, то аналізувати доведеться всього нічого.
На що тоді звертати увагу?
Різні перешкоди на шляху підрахунку роблять процес складним, але можливим. І важливо знати, на що ж слід звернути увагу, щоб приблизно розрахувати вартість землі. Таким критерієм стало “цільове призначення”. Воно впливає на:
- середню ціну;
- розкид вартості;
- стандартне відхилення.
Давайте розберемося на прикладі. Існує два типи призначення земель – “для ведення особистого господарства” (скорочено ЛКГ) та “для ведення товарного сільськогосподарського виробництва” (“товарна земля”). І одна тільки назва робить перший варіант вдесятеро дорожчим.
Якщо усереднити показники, то перевищення буде вже у сім разів. Як наслідок такого процесу – для землі ЛКГ різниця між середнім показником та медіаною буде величезною. У цифрах це буде так:
- земля для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: середньозважене значення 34400 за гектар, медіана 31200;
- земля для ведення особистого господарства: середньозважене значення 54100 за гектар, медіана 23700.
Це лише частина факторів, які можуть вплинути на формування ціни та її відображення у аналітичних даних. Важливо розуміти, що в інший період часу аналітика може показати зовсім інші значення, оскільки вступні будуть відрізнятися. І немає резону концентруватися на середньому значенні, набагато важливіше звертати увагу на медіану та середньозважене значення.
(Пока оценок нет)
Loading...