С 1 июля рынок земли в Украине официально открылся. И всем, кто арендует земельные участки, необходимо детально разобраться в своих правах и обязанностях, чтобы понимать, как действовать для процедуры выкупа.
Содержание
Иерархия очереди
Для того чтобы все произошло де-юре, необходимо руководствоваться двумя законами:
- “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения”.
- “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений”.
Именно там указано, что на протяжении первых трех лет приобретать землю могут исключительно физические лица. Но и в их кругу действует определенная последовательность:
- пользователи недр – те, кто уже получит лицензию на добычу полезных ископаемых, которые квалифицируются как общественно значимые;
- арендаторы сельскохозяйственных угодий.
В свою очередь многие юристы говорят о том, что арендатор мог и раньше купить землю, однако процедура такой операции не была урегулирована. Из-за этого многие сомневались в перспективности такого развития событий и до последнего откладывали сделку. Новый Закон учел все неточности и защищает права тех, кто уже готов к сделке – будь это покупка чернозема или песчаника. А вот компаниям такая возможность выпадет не раньше 2024 года. А первоочередное право они получат только в случае предварительной аренды – по аналогии с процедурой для физических лиц.
Но есть и небольшая хитрость. Уже сейчас компании могут “договориться” с людьми, которые бы купили арендованные угодья и до 2024, например, сдавали бы юридическому лицу.
Такие особенные украинские недра
Если сравнивать законодательство касательно рынки земли в Украине с иностранной практикой, то можно провести несколько параллелей. Там тоже есть очередность на выкуп среди всех претендентов. Это могут быть:
- совладельцы, арендаторы (Болгария, Грузия);
- совладельцы, арендаторы и соседи (Македония, Сербия);
- фермеры (Франция);
- государственные агентства (Португалия, Испания, Литва);
- правительство (Румыния, Дания).
При этом, ни в одной другой стране не идет и речи о недропользователях. А в Украине такая процедура возможна. Достаточно получить лицензию на добычу полезных ископаемых, а после выкупить участок, сделав пометку, что все извлеченное из земли станет “общественным”. Существует отдельный реестр в Госгеокадастре, куда вносятся все территории с богатым подземельем. И заключение сделки возможно только в том случае, если на участок была подана соответствующая документация.
Под стук аукционного молотка
Еще одна законодательная особенность – земли государственной и коммунальной собственности должны продаваться на аукционах. А как быть с частными участками?
Тут не обойтись без комментария юриста, который подтвердит, что аукцион, как таковой, проводиться может, но не является обязательным. Однако если участок арендованный, то к нотариусу в первом порядке подаются прошения от арендаторов, которые имеют свои преимущества.
Пример: если участок выставляется на торги, то при равной стоимости приоритет к заключению сделки будет у арендатора.
Если говорить об электронных аукционах, проводимых в Prozorro, то они обязательны для операций с коммунальной и государственной собственностью. Этапы процедуры будут следующими:
- регистрация;
- выбор участка;
- внесение взноса;
- непосредственное участие в аукционе.
Аукцион может работать и для аренды, но такая услуга пользуется наименьшей популярностью, поскольку собственники и так отлично знают, кому и как сдавать свою землю.
Покупка участка: какие ошибки нельзя допустить ни одной из сторон
Решая заключить сделку купли-продажи, необходимо внимательно отнестись ко всем этапам процесса, поскольку он довольно непростой, как могло бы показаться на первый взгляд. Необходимо правильно сообщать арендатору о том, что собственник планирует продавать территорию. И далее уже последует ряд планомерных действий, о которых мы расскажем далее.
- Регистрация намерений касательно продажи. Намерение регистрируется не позднее, чем за два месяца до планируемой даты совершения сделки и вносится в специальный реестр. А значит, территория имеет не только бумаги, подтверждающие регистрацию, но и кадастровый номер.
- Регистрация стоимости. Если по какой-то причине цена меняется, то такие изменения проходят через нотариуса.
- Уведомление арендатора. Опять же, не позднее, чем за два месяца.
- Документирование ответа арендатора относительно его желания или нежелания воспользоваться своим правом первоочередного выкупа. На это есть 30 дней, за которые необходим письменный ответ и в случае положительного решения – согласование цены и сроков сделки. В противном случае собственник выставляет участок на “свободный” рынок.
- Нотариальное оформление сделки.
Новому владельцу обязательно следует проверить заключенное соглашение, право собственности, участок в кадастре, ведь если его не будет, то сделку можно считать недействительной.