С первыми известиями о том, что в 2021 году заработает рынок земли, наибольшую актуальность приобрел вопрос – сколько же будет стоить гектар? Ведь о такой сделке давно мечтают инвесторы, предприниматели и сами аграрии, которые хотят расширять территории. Предлагаем подробнее разобраться в данной теме, поскольку “средняя” цена, которую озвучивают аналитики, на практике может значительно отличаться.
Содержание
Где брать достоверную информацию
Первое, с чем сталкиваются потенциальные покупатели – отсутствие данных о земельном участке. Де-факто это земельный надел и его можно увидеть собственными глазами. Де-юре – незарегистрированные территории, которых “по бумажкам” и нет. Тут важно понимать, что перед тем, как выставлять землю на продажу, она должна быть внесена в Единый реестр, и, как следствие, иметь кадастровый номер. Если таковой есть, то к сделке претензий нет. А вот если наоборот, то купля-продажа будет недействительной.
Согласно статистике, только 55% территорий подходят под такой критерий. При этом, данные разняться в зависимости от областей. Например, в Донецке, Львове, Хмельницком практически 70% земель имеют регистрацию, а значит и потенциальную цену. В то время как на Закарпатье или в Луганске с трудом набирается 30% кадастровых номеров. И при всем желании стать обладателем территорий, это сделать не получится без выполнения процедуры учета.
Но каждый из регионов попадает в общую статистику, выводится среднее значение и кажется, что ситуация довольно приемлемая, больше половины, будет из чего выбрать. А на деле оказывается совершенно иная картина, прибавляя сложности к и так новой процедуре.
Вторая проблема, которая не дает установить точные цены – сложности с обработкой информации. Предположим, что массив данных уже сформирован. В каждой области удалось достигнуть практически 100% результата. Но все это была работа персонала, в котором человеческий фактор будет влиять определяющую роль. Разброс в ценах, отличия в процедурах, сбои в сроках, технические неполадки – все это стоп-факторы.
Как влияют на ценообразование большие и малые земельные участки
Что мы имеем на сегодняшний день:
- более 22 тысяч успешных сделок купли-продажи;
- более 50 000 проданных гектаров земли.
Казалось бы, что может быть сложного в подсчете средней цены? Ввел данные в формулу, три секунды и результат готов. Но не все так просто, как могло бы показаться на первый взгляд.
Размер земельного участка стал чуть ли не ключевой особенностью ценообразования. Приведем конкретный пример. Если воспользоваться формулой среднего значения и рассчитать цену за один гектар земли со всех транзакций, то получится сумма порядка 200 000 гривен за одну единицу площади. А если рассматривать в разрезе размеров самих участков, то можно увидеть, что чем большими будут угодья, тем дешевле они обходятся новым владельцам. И там уже гектар стоит около 45 000 гривен.
Как такое может произойти? Маленькие участки в пересчете на гектары показывают аномально высокие суммы. Можно ли их не брать в учет? Нет, они важны для аналитики. Можно ли ими пренебречь? Нет, тогда теряется смысл всего расчета. К тому же, нет четкого понимания того, что можно считать “малым участком”. И даже если не брать в статистику территории меньше, чем 1 га, то и тут цифры не сойдутся. Ведь для каждой области это будет различный процент транзакций.
Согласно последним данным, в Кировограде или Николаеве небольшие паи составляют около 7% всех сделок. Во Львове речь идет уже о 70%, а в Ивано-Франковске и вовсе о 95%. И если минимальные значения убрать из формулы, то анализировать придется всего ничего.
На что тогда обращать внимание?
Различные препятствия на пути подсчета делают процесс сложным, но возможным. И важно знать, на что все-таки следует обратить внимание, чтобы примерно рассчитать стоимость земли. Таким критерием стало “целевое предназначение”. Оно влияет на:
- среднюю цену;
- разброс стоимостей;
- стандартное отклонение.
Давайте разберемся на примере. Если два типа назначения земель – “для ведения личного хозяйства” (сокращенно ЛКХ) и “для ведения товарного сельскохозяйственного производства” (“товарная земля”). И одно только название делает первый вариант в десять раз дороже.
Если усреднить показатели, то превышение будет уже в семь раз. Как следствие такого процесса – для земли ЛКХ разница между средним показателем и медианой будет огромной. В цифрах это будет так:
- земля для ведения товарного сельскохозяйственного производства: средневзвешенное значение 34 400 за гектар, медиана 31 200;
- земля для ведения личного хозяйства: средневзвешенное значение 54 100 за гектар, медиана 23 700.
Это только часть факторов, которые могут повлиять на формирование цены и ее отражение в аналитических данных. Важно понимать, что в другой период времени аналитика может показать совершенно другие значения, поскольку вводные будут отличаться. И нет резона концентрироваться на среднем значении, намного важнее обращать внимание на медиану и средневзвешенное значение.
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...